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上海新梅置业股份有限公司股权转让项目涉及的江阴新兰房地产开发有限公司股东全部权益评估报告

上海新美房地产股份股份有限公司

股权让提出罪状触及

江阴市新兰房地产commence 开始

配偶向右评价说话

    万隆评报字(2013)第1082号

(上海)资产评价股份有限公司

5月9日二、13

上海新美房地产股份股份有限公司股权让提出罪状

                    上海新美房地产股份股份有限公司股权让提出罪状

触及的江阴市新兰房地产commence 开始

配偶向右说话表

记录资产评价师正式的…………………………………………………………………………………………….3

评 估 报 告 摘 要………………………………………………………………………………………………4

评     估      报      告……………………………………………………………………………………………………5

一、 付托方、除评价单位和客户不同的评价说话用户 ……………………….. 5

二、 评价旨在 …………………………………………………………………………………………………………….. 8

三、 评价瞄准和见识 ………………………………………………………………………………………………… 8

四、 价钱为类型及其明确…………………………………………………………………………………………… 10

五、 评价规范日 ………………………………………………………………………………………………………. 11

六、 评价鉴于 …………………………………………………………………………………………………………… 11

七、 评价办法 …………………………………………………………………………………………………………… 13

八、评价停止进程和定调。 ………………………………………………………………………………. 15

九、评价猜想 …………………………………………………………………………………………………………… 16

十、评价裁决 …………………………………………………………………………………………………………… 17

十一、特别事项阐明……………………………………………………………………………………………….. 18

十二、评价说话运用限度局限 ………………………………………………………………………………………. 19

十三岁、评价说话日 …………………………………………………………………………………………………… 19

附件:………………………………………………………………………………………………………………..21

                                                                     -2-

上海新美房地产股份股份有限公司股权让提出罪状

                       记录资产评价师正式的

人家是第人家。、我们的在使完满这项评价事情。,遵照了互插法度接管和资产评价基本,恪

保卫孤独、优美的体型现实与正义感基本。停飞我们的实行中搜集到的使充满。,评价说话正式的

实质是优美的体型的。,并承当通信的的法度倾向。

二、待评价资产、负债负债表由付托人承当。、申报单位申报和签名。

认;预备使充满的现实、墨守法规、完整性,评价说话的恰当运用是客户和互插的。

社交的倾向。

三、我们的与评价OB缺少持续在或怀胎的义卖相干。;及互插各代理商人

缺少持续在或怀胎的义卖相干,对发生着的各代理商人缺少预想。。

四、我们的对评价瞄准及其资产停止了现场任务。;我们的是对的。

评价资产及其资产的法度地位并授予必需品。,评价瞄准和触及的资产。

法度所局部使充满停止了审察。,并对早已发现物的成绩停止了精确地的声称,并被销路信赖。

党和发生着的各代理商人提出自行产权以满意销路。

五、剖析说话打中剖析、断定和裁决受评价说话中猜想和限条款

的限度局限,评价说话的运用者应整整思索猜想、限条款、特别事

提出罪状提出异议及其对评价裁决的情感。

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上海新美房地产股份股份有限公司股权让提出罪状

                上海新美房地产股份股份有限公司股权让提出罪状

触及的江阴市新兰房地产commence 开始

配偶向右说话摘要

   (上海)资产评价股份有限公司接收付托,上海鑫美工业界股份有限公司

司拟股权让而触及的江阴市新兰房地产commence 开始配偶整个向右停止了评

估。

评价目的:股权让

评价瞄准和见识:江阴市新兰房地产commence 开始配偶整个向右

价钱为类型:市场应付所价钱为

评价规范日:2013年,3个月,31个月。

评价办法:资产根底法

评价裁决及其使退役性:

江阴市新兰房地产commence 开始配偶整个向右评价钱为为大写人民币壹仟捌

白乌石路10000号1000元100元,元娇娇(人民币18元),561, 元)。

资产评价终于汇总表

评价规范日:2013年,3个月,31个月。                       要点单位:人民币10000元

贴纸值            评价钱为          增减额       增减率%

向可木

A               B             C=B-A        D=C/A

游资                                 63,         63,                      

非游资                                                                    

内侧:固定资产                                                               

资产一共                                63,         63,                      

进行负债负债                                 61,         61,               -              -

负债负债一共                                61,         61,               -              -

净资产                                     1,        1,                      

下评价裁决自优美的体型之日起一年内使退役。,过期运用使退役。。

情感评价裁决的特别事项:

请参阅主题的第十部分的特别正文。。

特 别 提 示 : 以 上 内 容 摘 自 【 万 隆 评 报 字 ( 2013)第 号】评 估报 告 正

文,知道此评价提出罪状的特殊情况并拘押C,霉臭周到的理解。

估 报 告 全 文 ,这不是人家好的选择。。

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上海新美房地产股份股份有限公司股权让提出罪状

                  万隆评报字(2013)第 1082 号

           上海新美房地产股份股份有限公司股权让提出罪状

触及的江阴市新兰房地产commence 开始

配偶向右评价说话

上海新梅置业股份股份有限公司:

(上海)资产评价股份有限公司(以下缩写“本公司”)接收贵

公司佣钱,停飞法度、接管和资产评价基本、资产评价基本,采

用资产根底法,遵照资格的的评价顺序,上海新美皇工业界股份有限公司

司股权让事情触及的江阴市新兰房地产commence 开始 配偶整个权

益,在 2013年,3个月,31个月。的市场应付所价钱为停止了评价。资产评价在停止中。

说话如次:

人家是第人家。、 付托方、除评价单位和客户不同的评价说话用户

(1)除客户和客户不同的评价说话的另一边用户

    1、付托方

    事业名称:上海新梅工业界股份股份有限公司

    记录号:310000000046305

安置安置:上海市闸北天目路2001—585室

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上海新美房地产股份股份有限公司股权让提出罪状

    法定代理人:张静静

    记录本钱:人民币贰亿肆仟柒佰玖拾玖万元

    实收本钱:人民币贰亿肆仟柒佰玖拾玖万元

    公司类型:股份股份有限公司(上市)

    营业限期: 一九九六年八月第十二个的至不商定限期

    经纪见识:地产开采与经纪,物业应付,构造装潢,工业界值得买的东西,

资产经纪,国内贸易(特别审批除外),顾问职位(下事情见识触及

凭典当经纪。

    产权证明券缩写:上海新梅;行动准则:600732

    2、除客户外的另一边评价说话用户

    法度、内阁生产科及发生着的事项

人。

(二)评价单位

    1、概略

事业名称:江阴市新兰房地产commence 开始(以下缩写“江阴市新兰”)

记录号:320281000313995

安置安置:江阴市市明西安路188号

    法定代理人:姜小玲

    记录本钱:2000万元人民币。。

    实收本钱:2000万元人民币。。

    公司类型:股份有限公司

    经纪见识:答应经纪提出罪状:地产开采经纪。

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上海新美房地产股份股份有限公司股权让提出罪状

          人家是第人家。个是第人家。般经纪提出罪状:应用自有资产对外值得买的东西,建材、五金交

电、金属材料的推销。**(下提出罪状不含状况法度、行政规章取缔、限

制类。)**

     优美的体型日期:2011年3月15日

     营业限期:2011年03月15日至2031年03月14日

2、开展,配偶及持股衡量、经纪应付架构

江阴市新兰房地产股份有限公司优美的体型于 2011 年 3 月 15 日,由上海新梅臵

业股份股份有限公司与杉杉值得注意的利益股份有限公司协同有助的组织,记录本钱 2000 万

元人民币,内侧上海新梅工业界股份股份有限公司有助的 1100 万元(持股衡量

55%)、杉杉值得注意的利益股份有限公司有助的 900 万元(持股衡量 45%),前述的有助的情

况早已上海远大东亚报告公司股份有限公司于 2011 年 2 月 16 日声称的

沪宏并力报字【2011】第 HS0020 号《验资说话》赞成。

使中止评价规范日,前述的所有制结构未发生使不同。

3、近二年一期资产、财务、经纪定调

(1)经纪定调:

江阴市新兰房地产commence 开始眼前次要专心于地产开采事情,因公

司所持局部《澄土国用(2011)第 11928 号》地块于评价规范日还没有投

入开采,故公司眼前还没有正式大船上的小艇经纪事情。公司于评价规范日的经纪

遗址系无偿运用江阴市新梅房地产commence 开始出赁的坐落江阴市市香山

路 238 号、240 号的工厂经纪用房。

(2)二年又一期的财务定调

单位:人民币10000元

提出罪状        2011 年 12 月 31 日         2012 年 12 月 31 日        2013年,3个月,31个月。

资产总计                            69,                   63,                 63,

负债负债总计                            67,                   61,                 61,

所有者向右                           1,                    1,                   1,

资产负债负债率                                                                     97.22%

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上海新美房地产股份股份有限公司股权让提出罪状

     (3)二年又一期的经纪效果

                                                                       单位:人民币10000元

提出罪状           2011 年                   2012 年              2013 年 1-3 月

主营事情支出                                                                     

净赚                                                                 

前述的 2011 年使充满摘自立信报告公司(特别普通使无空闲)声称的

信并力报字[2012]第 112395 号年报审计说话、2012 年使充满摘自上海众

华沪银报告公司股份有限公司声称的沪众会字(2013)第 1356 号年报

审计说话、规范日使充满未必审计。

4、使完满的次要报告策略性、赠给次要税种和税及税收优惠策略性:

(1)买卖税按推销构造物或组织支出的 5%计算和交纳;城市

进行辩护达到税按流通税税额的 7%计算和交纳;教育费附加按流通税税额

的 3%计算和交纳;片刻教育费附加按流通税税额的 2%计算和交纳。

(2)事业所得税:事业所得税税为 25%。

     (三)付托方、另一边评价说话运用者与被评价单位相干

     付托方为被评价单位的值得注意的利益配偶。

     二、 评价旨在

         为满意付托方拟股权让的资格,预备江阴市新兰地产开采有

限公司配偶整个向右价钱为的专业建议。

     三、 评价瞄准和见识

     (一)评价瞄准为江阴市新兰房地产commence 开始配偶整个向右。

     (二)评价见识为江阴市新兰房地产commence 开始于评价规范日的

整个资产与负债负债,详细实质如次表:

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上海新美房地产股份股份有限公司股权让提出罪状

                                                         单位:人民币元

向可木                        贴纸要点

游资                                       634,138,

固定资产                                          2,

资产总计                                   634,141,

进行负债负债                                       616,480,

负债负债总计                                   616,480,

净资产                                     17,660,

     这次使开始生效评价见识的整个资产与负债负债与合算的行动触及的评价对

象和评价见识分歧,评价规范日决算表还没有经审计。

     (三)评价见识内次要资产概略

     1、不动产概略

     (1) 总体定调:事业所属的存货科目下核算的开采提出罪状,账

面价钱为 634,114, 元。眼前该事业在对该提出罪状停止早期预备,

事业贴纸开采本钱为 634,114, 元,内侧:势力范围走快本钱为

633,537, 元,早期工程款为 483, 元,间接的费为

93, 元。

     (2) 次要特点

     ①提出罪状坐落:江阴市市橄榄路东、装好路南、花山路西、毗陵路

北侧地块。

     ②次要合算的指数(初步发射):

提出罪状概略              效能                     面积(㎡)

势力范围面积              商住                      55,

总构造面积                                      110,00

地上的构造面积                                      110,00

内侧:            安置                      98,00

贸易用房                    11,56

区内补充物                     44

容积率

构造密度                        不高于 30%

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             绿化的条件或过程率                              不小于 30%

       下合算的指数 系被评价单位停飞江阴市市发射局 声称的澄规 条

[2010]298 号发射条款折叠。

       ③任务进度表概略:眼前该事业在对该提出罪状停止早期预备,预

计 2014 年初旬动身达到。

       (3) 权属定调

   ①产权证明签到定调:

   事业于 2011 年 6 月 2 日走快《澄土国用(2011)第 11928 号》

国有势力范围运用证。势力范围运用权人:江阴市新兰房地产commence 开始,

坐落:江阴市市橄榄路东、装好路南、花山路西、毗陵路北,地号:

030040660082,地类(效能):公共服务性的策略(贸易)、安置,运用

权类型:卖,结果日期:公共服务性的策略(贸易)为 2051 年 1 月 31

日、安置为 2081 年 1 月 31 日,运用权面积:55, ㎡(均为独

用)。该势力范围运用权于评价规范日无他项向右。

    2、策略概略

       付托评价的策略类型为工厂电子策略,贴纸原值 3,90 元,

贴纸净值 2, 元。存款在江阴市市香山路 238 号、240 号的工厂室

内。

       四、 价钱为类型及其明确

    本评价裁决的价钱为类型为市场应付所价钱为。

    市场应付所价钱为是指当志愿兵买方和当志愿兵摊贩在各自理解行事且未受逼迫的

定调下,评价瞄准在评价规范日停止常态公平竞争的价钱为预测数额。

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    五、 评价规范日

    评价规范日 2013年,3个月,31个月。。

    拔取前述的日期为评价规范日的说辞是:

    1、 停飞评价旨在由付托方决定评价规范日。

    2、 选择月杪报告结算日作为评价规范日,能较片面地影像被评

估资产及负债负债的总体定调,便于资产清查抑制等任务的大船上的小艇。

     这次评价中所采取的取价规范是评价规范日使退役的价钱规范。

    六、 评价鉴于

     (一) 合算的行动鉴于

     评价事情商定书。

     (二) 法度、法规鉴于

    1、《中华人民指摘公司法》(2005 年中华人民指摘主席令第

42 号);

    2、《国有资产评价规章》(1991 年国务院第 91 号召);

    3、《事业国有资产评价应付暂行办法》2005 年国务院国资委第 12

号召;

    4、《发生着的提高事业国有资产评价应付任务发生着的成绩的使充满》国资

发产权[2006]274 号)

    5、《事业报告基本》(财会[2006]3 号);

    6、另一边发生着的的法度、法规和章则。

     (三) 基本鉴于

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    1、 资产评价基本—基本基本;

    2、 资产评价职业道德基本—基本基本;

    3、 资产评价基本—评价说话;

    4、 资产评价基本—评价顺序;

    5、 资产评价基本—任务稿本;

    6、资产评价基本-贸易一致;

    7、资产评价基本-房地产;

    8、资产评价规范-机械和策略;

    9、资产评价基本-事业价钱为

    10、事业国有资产评价指挥的;

    11、资产评价类型指挥的;

    12、(c)记录资产评价师理睬腿部的定航向。

所有根底

    1、 验资说话;

    2、国有势力范围运用权证、势力范围让合平行。;

    3、次要策略订购和约或购得发票。;

    4、发生着的走快被评价单位资产的和约、报告证据、账本

另一边互插使充满;

    5、另一边所有宣布。

(五)价钱根底

    1、《现在称Beijing科学技术》经用资产评价手册;

    2、中国1971人民银行声称存款规范货币利率,内侧:评

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BAS选择的存款货币利率和赞颂货币利率(一至三年):

    3、状况发生着的机关声称的统计使充满和技术规范使充满;

    4、机电货物价钱使充满中心,机械及;

    5、Jiang构造工程定额及补充物工程

计算定额;

    6、(1)江阴市地域构造使竖起工程的现行等级。;

    7、江阴市地域类型建设项目总费用说明者;

    8、 慢车公然招拍挂市场应付所使充满;

    9、规范日市场应付所价钱使充满的评价;

    10、评价单位资产的采购、与运用发生着的的合平行。、报告

证据、账册及另一边报告使充满

    11、授予评价的资产和负债负债的详细说明清单。;

    12、确实实地清点盘存后的资产评价表;

    13、与客户和驴友预备的评价发生着的的另一边使充满;

    14、与评价互插的各式各样的确证使充满的评价

    15、(风)使充满将存入银行末期的;

    16、(2)客户和被评价单位停止的资产评价

航空站笔记。

    七、 评价办法

事业价钱为评价中经用的估值办法是市场应付所法。、进项法与资产根底

础法。市场应付所法缺少可比较地的买卖状况。,在即将到来的阶段很难采取。。

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鉴于资产的事业价钱为评价办法,是指有理评价事业各项资产价

鉴于价钱为与负债负债的价钱为评价思绪。

事业价钱为评价打中进项法是对预期进项的预测

一种应用DIS决定或评价物质价钱为的评价办法。新建评价单位,

次要专心于地产开采事情。,事业正是在预备阶段才开展提出罪状。

段,提出罪状的详细说明发射和预备设计还没有使完满。,在明天的进项在较大

不决定性等。,不赠给于进项法评价。

结婚这次评价的旨在和AS的实际定调,评价运用资产。

根底法。

鉴于资产的办法详细指的是资产的总价钱为。

减去负债负债评价钱为求得事业价钱为的评价办法。内侧各项资产和负债负债的具

体评价办法如次:

   1、 货币资产:认可后的进行反省值作为评价钱为。。

   2、库存-开采本钱

货物开采次要经过猜想开采来评价。。

    猜想开采法是经过料想开采使完满后的房地产价钱为推理后续开采成

本、应付费、推销费、作主持人开展言归正传与房地产推销

的征免费。

    开采使完满后的房地产价钱为经过市场应付所比较地法并结婚房地产市场应付所价钱

时髦决定。

市场应付所比较地法将预测目的与近期目的停止比较地,找出

评价瞄准与每个参考书状况的背离,并据此对

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参考书价钱装束,决定评价瞄准的预测值。。

    3、固定资产-电子策略:重行使适应本钱法评价。

本钱法的价钱为等于新的价钱为。

    ①重臵价钱为

完整价钱=购得价钱 五花八门的费 使竖起和COM

新货币利率

新的进度次要是鉴于策略的合算的性命。,在此根底上,我们的霉臭并联思索。

策略运用定调、进行辩护定调、任务典礼等元素的并联决定。

    4、被评价单位如愿以偿后的负倾向

契约提出罪状及进入要点的评价价钱为。

    八、评价停止进程和定调。

(1)接收付托

我们的公司知道评价的旨在。、评价和评价日期和见识,听取评价

公司概略及历史与身份绍介,草底儿评价表

划,评价把联套在车上的优美的体型。

(二)现场反省

    评价空军大队于 2013 年 4 月 24 日驻防区现场,比例单位资产

库存反省表现场考察,经过查问、核实、监盘、勘查、反省等。

方法,获取评价事情资格的根底材料,知道评价瞄准的身份,注意评价

象的合法向右。提出罪状空军大队在2013, 4和27天使完满了任务。。

(3)评价与评价

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评价把联套在车上停飞资格停止孤独市场应付所调研,搜集互插许可证

息材料,并停止资格的的检查。、剖析、归结与排,并停飞评价瞄准、价钱为

类型、评价使充满搜集的条款和另一边互插的条款。,评价办法的有理选择;评价组根

停飞破旧的的评价办法,选择通信的的词句和决定因素停止剖析。、计算与断定,

初步评价终于的组织。

(四)组织说话

记录资产评价师合初步评价终于,决定终极评价裁决。注

资产评价师停飞前述的任务编制评价说话。。评价说话由我公司3关系到。

阶段回顾,被付托人和付托人答应的社交的该当

资格的沟通后,向客户关系到正式评价说话。

    九、评价猜想

    1、公市场应付所吐艳假说:公然市场应付所破旧的整整开展和圆房市场应付所条款。。公

市场应付所吐艳假说,猜想市场应付所上买卖的资产是资产。,或在市场应付所上买卖的资产,

资产买卖是同样的人的。,彼此都有获取十足市场应付所使充满的时机和时

间,资产的效能、有理运用和买卖价钱的断定等。。

    2、持续运用猜想:它是指被评价单位在运用打中资产。

变化后,它将持续在其现在时的的运用和测定中运用。。

   3、事情继续猜想:它是指被评价单位THA的生产经纪事情。

身份在停止。,在可预料的未来。,不克不及胜任的发生值得注意的使不同。,不思索本

合算的行动对次评价旨在的情感。

    4、外部典礼假说:状况互插法度、法度和策略性没什么要紧。

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使不同;买卖社交的的区域政治事务、合算的社会典礼无彰使不同;有

关货币利率、汇率、税基与税、策略性性免费不克不及胜任的有值得注意的使不平行。。

     5、猜想评价单位应付正大光明使完满,说话

片刻内阁使退役地应付了发生着的资产。。被评价单位在经纪中缺少什么事情。

违背状况法度、教令行动。

     6、缺少思索在明天的使发誓赞颂。、批准事情,特别买卖方。

价钱能够对评价裁决的情感。。

     7、值得注意的利益配偶或多数配偶向右的溢价或扣除额,

也缺少思索由进行性元素形成的扣除额。。

     十、评价裁决

     1、资产贴纸价钱为为634,141, 元,评价价钱为635,041, 元,增

值 900, 元,增值价值率为%。

     2、契约贴纸价钱为为616,480, 元,评价钱为616,480, 元, 无

增减评价。

     3、资产净值为17,660, 元,评价钱为为18,561, 元, 增

值 900, 元,增值价值率为%。

                            资产评价终于汇总表

评价规范日:2013年,3个月,31个月。                        要点单位:人民币10000元

                          贴纸值           评价钱为               增减额        增减率%

提出罪状项

A                   B              C=B-A         D=C/A

游资                   63,             63,                       

非游资                                                             

内侧:固定资产                                                         

资产一共                  63,             63,                       

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进行负债负债:61,            61,             -                 -

负债负债总计61,            61,             -                 -

净资产:1,             1,                      

     4、评价钱为增减事业剖析:

(1)游资评价增值价值900, 元,增值价值率 %,次要机关

势力范围运用权开采的市场应付所价钱为细长地增添;

(2)固定资产减值预备,减值率 ,次要是因电。

子策略市场应付所竞争聪明的。,紧的的技术重新开始事业更低的市场应付所价钱,评价伤害。

     江阴市新兰房地产commence 开始配偶整个向右评价钱为为大写人民币

壹仟捌白乌石路10000号1000元100元,元娇娇(人民币18元),561, 元)。

让步了评价终于。。

     十一、特别事项阐明

     1、它还没有达到真正的开展发射典当。,该

提出罪状互插的合算的指数(初步发射)系被评价单位停飞江阴市市发射局出

〔2012〕298发射条款的作草图。诸如,指数和在明天发射。

可宣布的背离,以发射典当为准。,并据此装束评价钱为。。

     2、 评价管理人员对评价对象的合法向右定调授予了资格的的关怀,但不

对评价对象的合法向右作什么外形的典当。

     3、评价瞄准对资产应用顺序缺陷的能够情感,在

客户和被评价单位缺少授予特别指令。,复审员通常不克不及停飞他们的体验停止买卖。

在知情的的定调下,评价机构和评价管理人员不承当通信的的倾向。。

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    4、评价规范日期至评价说话的日期。,付托人和被评价单位

缺少特别解说,而评价管理人员缺少发现物什么情感鉴于衔接的评价

论的期后值得注意的事项。

    5、 本评价裁决与委估资产的贴纸价钱为能够在增减变化,评价

说话中缺少思索从那里能够通向被评价单位发生着的纳税的工作的使不同对评

估裁决的情感。

    6、评价裁决中不思索值得注意的利益股权或多数股权元素发生的溢价或

折扣价格,也缺少思索由进行性元素形成的扣除额。。

    下特别事项提请说话运用者供给关怀。

    十二、 评价说话运用限度局限

    1、 本评价说话唯一的用于评价说话表明的评价旨在和效能。

    2、 本评价说话唯一的由评价说话表明的评价说话运用者运用。

    3、 评价说话的整个或许部分实质不得被摘抄、援用或声称于公然

的手段,法度、法规规则也互插代理商方另有商定除外。

    4、 本评价裁决自评价规范日起壹年内运用使退役,本评价说话的使

用使退役期自2013年5月9日至2014年3月30日止。

    十三岁、 评价说话日

    本评价说话日:2013 年 5 月 9 日。

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 (此页无主题)

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附件:

除特别表明的外,其他均为硬拷贝

1、 付托人和被评价单位团体营业执照;

2、国有势力范围运用权证;

3、 付托方及互插代理商方无怨接受函;

4、 评价机构资格证明书;

5、 评价机构营业执照复本;

6、 签名记录资产评价教师格证明书;

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